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亚运城从疯狂到理性全民炒房时代或已终结

2019-08-18 23:22:00来源:励志吧0次阅读

  作为降价“先锋”的“山海湾”,从产品层面来看,其实是非常舒适的一个组团

  地铁直达亚运城

  2010年9月26日,亚运城正式开盘,5000多人排队买房

  广铁一中已经进驻

  文/图 羊城晚报 詹青(均为资料照片)

  2010年9月26日,亚运城开盘,5000人排队买房,而首批供应房源只有2000余套。每个销售点都挤满了人,甚至引起交通主干道大堵塞。“有房就买”,购房者吴英对说:“不要说看样板房,更不要说挑选哪一套单位,只要能买到房子就行。”现在回想起来,吴英仍觉得不可思议。在近乎混乱的疯狂状态下,吴英购买了亚运城一套88平方米的房子,价格将近1.1万元/平方米。当时吴英乐观地认为:“明年5月1日,亚运城新推产品的售价一定会在1.5万元/平方米以上。”

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  遗憾的是, 年多过去的端午小长假,作为亚运城降价“先锋”的“山海湾”组团的售价回落至每平方米万元以下。

  尴尬1:超大货量形成价格压力

  首期货量便有8000余套现楼,这对于任何一个项目来说,都是一个巨大的挑战。

  如今降价的“山海湾”组团,其实就是首期8000余套现楼中未消化的存量。阳光家缘统计数据显示,目前亚运城只剩下“山海湾”组团200余套单位未售出,其他组团基本已经卖完了,去货总量接近8500套。“山海湾”此次降价,开发商清货的意图非常明显。其后,由五大开发商联手自主开发的“天誉”组团陆续有大批量新货入市,近2000套新货正在“排队”领取预售证,近期亚运城整体可售货量超过 000套。

  超大货量,对楼价来说,本身就是一个不可避免的压力。更何况,目前亚运城还有大量投资客手上待价而沽的二手盘源,再加上周边大大小小的楼盘,与之竞争的盘源供应量也有约2000套,亚运城板块的住宅供应量一直处于饱和状态。供过于求,楼价涨不上去是很自然的。亚运城的价格压力,就是一个郊区大体量项目的典型压力,而在当前楼市调整的节点中,亚运城的降价便有了更典型的意义。

  尴尬2:从全民炒房到理性回归

  亚运城当年的开盘盛况,估计近年来很难有楼盘可以超越。

  2009年12月22日,广州亚运城以255亿元的成交价晋身“全国总价地王”;2010年9月26日,亚运城正式开盘,五大开发商联合开发的“光环”、“广州最大规模的项目”,多重桂冠下,亚运城的开盘营销可谓相当成功。

  疯狂的抢购让亚运城起了个极高的调子,其后难以为继的背后,是整个市场大环境的风云变幻。就在亚运城开盘的 天后,“史上最严厉调控”政策出台,首付提升至三成;紧接着,“限购令”落地,楼市开始进入调控“深水区”。楼市投资客被一再挤出,亚运城“一个客人买下几条梯”的盛况也成为“绝唱”。可以说,作为全民炒房时代的“终结者”,亚运城是极具典型性的。非理性因素褪去,亚运城的楼价开始了水分的挤出,价格透支也开始理性回归。而这 年多以来,亚运城一直走在“挤泡沫”的路上。

  尴尬 :“独角戏”难成板块效应

  在广州楼市的舞台中,亚运城不能不说是一个强大的“主角”。还很少有一个项目,可以在 年多内,基本建成一个大城的公建配套体系,目前,亚运城的幼儿园、小学、中学已经开学,医院已经开业,超市、地铁、公交车线路等已经引入。

  可惜的是,亚运城板块却一直只有亚运城在唱“独角戏”,周边“打酱油”的楼盘一直不成规模,且大多数以简单的价格策略来“对撼”亚运城,更谈不上协同作战了。“整个亚运城阵营至今难以形成板块效应,对比起如火如荼的南沙、萝岗而言,亚运城板块有过气的嫌疑,风光不如往昔也很正常。”一位在广州某知名房企供职的亚运城业主郑 如此分析。

  尴尬4:船大经风浪船大掉头难

  无论从哪一个角度来看,亚运城都是广州楼市中的“一艘大船”。“巨无霸”的体量、五大开发商的实力,让市场备受看好,至少没有人认为亚运城会“崩盘”。

  然而,船大经风浪,船大也难掉头。在亚运城项目的五大开发商中,中信负责融资、碧桂园负责工程和物管、富力负责报建和办理规划等手续、雅居乐负责销售、世贸负责设计,分工虽然明确,但在实际操作过程中,弊病难免。据亚运城某员工透露,项目办事效率不高、流程较长,而且五大商家一旦意见不统一,很多事情无法拍板,也无法操作。“由于五大开发商都具有独立的大型操盘经验,在遇到问题时,大家都会各执己见。”某中介负责人认为。

  二手市况

  看好前景,转售为租

  亚运城第一批物业出证的时间大约在2011年年底,目前全部“不足5年”,据亚运城中原地产中介地铺的负责人介绍,这两年来,只有一小部分急于回收资金的业主会放售,大部分投资者都看好三五年后的升值空间,不急于出售房子,而是转售为租。“炒房炒成了房东”,在亚运城成为投资客最典型的写照。

  中介经纪刘大林表示,很多业主都知道,现在并不是亚运城出货的好时机,“比如媒体村,即使业主平买平卖,售价也就是1.2万-1. 万元/平方米,加上不足5年的税费、中介费,已经接近1.5万元/平方米,何况有些贷过款的业主开价更高,很难找到买家接手。更何况现在开发商降价出货,一二手楼价倒挂的现象更为严重”。

  “不过,可让业主聊以安慰的是,他们是在‘限购令’出台前买的房子,否则等到现在有钱也没有名额买。目前通胀形势不乐观,业主之前的入市价看似比现在的售价还要高,但假如算上通胀,资产也没有缩水。未来三五年楼价仍有可能重拾升势,所以亚运城的业主也不用太担心。”合富置业尚东尚筑分行主管黄仲威如此分析。

  黄仲威介绍,目前有不少亚运城的业主把物业放租,租盘选择较多的是媒体村,租赁市场热度还算不错,媒体村带家具、电器的两房单位的月租金是 00元,由于放租盘源丰富、社区环境好,吸引了不少在地铁沿线工作的白领前往寻租。

  买家访谈

  年过去,一半遗憾,一半欣慰

  “ 年过去,一半遗憾,一半欣慰。”作为一名心平气和的最早购买亚运城房子的自住买家,吴英对亚运城的降价并没有太大的愤然,“2011年,就在隔壁楼梯那一栋,售价也只是9000多元/平方米,还带新装修,所以这一次我们听到消息也没有很意外,老公说,自己住的无所谓涨跌,想想也是。”而环境好、住得很舒服,是吴英至今并不后悔选择亚运城的主要原因。

  与吴英一样,在 年前入手的李丽,曾经是“退房群”中的“活跃分子”,但李丽说,事实上,她从来没有想过要退房,只是希望这个楼盘的价格能够企硬一些。李丽认为,亚运城楼价的反反复复,不过是所处板块尚未成熟、大盘尚未成型的“非常时期”的表现,“只要这个时期一过,这个楼盘迟早会像番禺其他大型社区那样,进入价格飞涨的时期”。如今,李丽的房子出租给一位广告公司的白领,月租金2000元,李丽已经很满意,“至少可以租出去,还好还好”。

  的确,这 年多来,亚运城的楼价远远落后于房价飞涨的“大列车”,而无论是自住客还是投资客,无论是被迫等待,还是安心等待,选择了亚运城的买家并未失去信心,只是有那么一点遗憾――“可惜了,起了个极好的头,却没有唱最漂亮的戏”。

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